Residencia en Brasil comprando una propiedad: la regla de R$ 700.000 en el Nordeste

¿Qué es la regla de R$ 700.000?

La Resolución Normativa 36/2018 del Consejo Nacional de Inmigración (CNIg) creó una autorización de residencia para extranjeros que invierten en inmuebles urbanos. El mínimo es R$ 1.000.000 (aprox. US$ 184.500 / € 165.300). Para inmuebles en el Norte y el Nordeste, el monto puede bajar hasta 30%, y queda en R$ 700.000.

São Miguel do Gostoso está en Rio Grande do Norte, en el Nordeste, así que aplica el umbral más bajo. Afuera la llaman "golden visa" o "visa de inversor"; el nombre oficial es autorización de residencia por inversión inmobiliaria.

Las conversiones usan la cotización PTAX del Banco Central de Brasil del 30/10/2026: R$ 5,42 por US$ y R$ 6,05 por €. Son aproximadas. La escritura y los pagos se hacen en reales.

Si sos argentino o uruguayo, ¿te conviene esta vía o la del Mercosur?

Para vos hay un camino que muchas guías en inglés ni mencionan. Por el Acuerdo de Residencia Mercosur, promulgado en Brasil por el Decreto 6.975/2009, argentinos y uruguayos pueden pedir una residencia temporaria de dos años presentando pasaporte válido, certificado de antecedentes penales y comprobante de nacionalidad, según el Ministerio de Justicia de Brasil. Después se puede pedir la residencia permanente.

O sea: no necesitás comprar una casa para vivir en Brasil. La vía inmobiliaria es una opción más, y tiene sentido si igual ibas a comprar. Cuál te conviene depende de tu caso. [CONFERIR con abogado migratorio: ventajas de cada vía para un argentino o uruguayo que compra un inmueble]

¿Qué inmuebles califican y cuáles no?

Califica el inmueble urbano construido o en construcción. Según el texto de la resolución, se puede sumar más de un inmueble para llegar al mínimo.

No califican los lotes, los terrenos ni lo rural. Un lote frente al mar de R$ 900.000 no te da residencia; una casa de R$ 700.000 sí te permite pedirla. Ribeiro Cavalcante informa además que en 2026 se rechazan seguido las compras en pozo respaldadas solo por un contrato privado, y que el inmueble tiene que estar a nombre del solicitante, no de una sociedad.

¿Cuánto dura la residencia por inmueble?

El texto original daba dos años, renovables. La Resolución Normativa 46/2021, publicada en el Diário Oficial el 08/08/2022, lo cambió a cuatro años. Tenés que pasar al menos 14 días en Brasil, seguidos o no, en cada período de dos años contado desde tu registro en la Policía Federal. Pasados los cuatro años, la residencia se puede cambiar a plazo indeterminado si mantenés la inversión. Algunas guías todavía citan las reglas viejas.

¿Cuáles son los pasos?

El trámite migratorio lo lleva tu abogado. La parte del inmueble se ve así.

1. Sacá tu CPF en un consulado de Brasil.
2. Elegí una casa o departamento urbano de R$ 700.000 o más en el Nordeste, construido o en construcción.
3. Que un abogado independiente revise la matrícula, los certificados del vendedor y si hay terreno de marinha.
4. Mandá el dinero desde el exterior por un banco autorizado por el Banco Central de Brasil y guardá el comprobante de ingreso.
5. Firmá la escritura y registrala en la matrícula a tu nombre.
6. Presentá el pedido de residencia ante la autoridad migratoria, por el sistema MigranteWeb si ya estás en Brasil.
7. Con la aprobación, registrate en la Policía Federal y sacá tu documento migratorio (CRNM). Según el Decreto 9.199/2017, tenés 90 días desde tu llegada si entraste con la visa temporaria, o 30 días desde la publicación de la aprobación si hiciste el pedido estando en Brasil.

¿Qué cambió en 2026?

Según Ribeiro Cavalcante (actualizado el 01/11/2026), los montos en reales no cambiaron. Lo que cambió es el control: se mira con más detalle el origen del dinero, los pedidos van por MigranteWeb y quien ya está legalmente en Brasil puede pedirla desde adentro.

Es una vía que se usa: el gobierno brasileño informó que los inmigrantes invirtieron R$ 283 millones en inmuebles en Brasil en 2024.

¿Qué casas de Gostoso pasan los R$ 700.000?

Muchas de las casas de alta gama que ofrezco están por encima: casas de tres y cuatro suites en Uhane Luxury Villas, las casas de 356 m² de Mantra Residence, las más grandes de Shamballa y las casas más amplias de la zona de Santo Cristo. Los lotes, como los de 416 m² de Uhane, no cuentan. Los precios cambian, así que te confirmo cada uno antes de que decidas.

No compres una casa solo por la residencia. Comprá una que quieras usar, y tomá la residencia como un posible beneficio que confirma tu abogado.

Propiedades en venta hoy

Ver fotos

Casa · Centro

Casa amoblada de 3 dormitorios con pileta en Mantra Residence

356 m²R$ 2.750.000Aprox. US$ 500.000 · € 448.000

Ver fotos

Casa de playa · Centro

Casa So Ham de 3 dormitorios en Mantra Residence, Gostoso

356,5 m²R$ 2.610.000Aprox. US$ 474.000 · € 426.000

Ver fotos

Casa · Centro

Casa de 10 dormitorios con pileta en Condomínio Shamballa, Gostoso

436 m²R$ 2.500.000Aprox. US$ 454.000 · € 408.000

Preguntas frecuentes