¿Es seguro comprar una casa de playa en Brasil? Escritura, posesión y cómo verificar

¿Por qué este tema importa en un pueblo de playa?

Hasta hace pocos años São Miguel do Gostoso era un pueblo de pescadores. La tierra pasaba de padres a hijos sin papeles, y muchos terrenos cerca del mar se vendieron con un recibo y la posesión. Cuando el pueblo empezó a recibir turistas, esos inmuebles salieron al mercado tal como estaban.

Por eso, en un lugar como Gostoso, la primera pregunta no es el precio. Es si el inmueble tiene matrícula en el registro y si quien vende es el dueño que figura ahí.

Escritura o posse: ¿qué estás comprando en realidad?

Con escritura y matrícula comprás el inmueble. La matrícula es su ficha en el Registro de Inmuebles, con el dueño y cualquier hipoteca, embargo o juicio. La escritura es el acto público de compraventa, que se firma ante el tabelião y después se registra en la matrícula.

Con posse comprás un derecho de posesión, en general por un contrato privado de cesión (contrato de cessão de posse). Se parece a comprar con boleto y sin escritura. La posesión puede volverse propiedad por usucapião, la usucapión, por vía judicial o notarial según el tiempo de ocupación, pero lleva tiempo y no está garantizada.

¿Qué riesgos tiene comprar con posse?

Los bancos no financian inmuebles sin matrícula registrada. Te pega dos veces: vos pagás al contado, y quien te compre después también, así que se achica la lista de compradores posibles.

Puede aparecer alguien que dice ser el dueño, o un heredero que discute una venta vieja. Para una casa de vacaciones o para vivir, poca gente quiere esa duda.

La posse no siempre es un mal negocio. Quiere decir que el precio tiene que reflejar el riesgo y que tenés que saber exactamente qué comprás. Para un comprador extranjero, sobre todo si quiere usar el inmueble para pedir residencia, lo seguro es la escritura registrada: las reglas de residencia la exigen.

¿Qué tenés que revisar antes de pagar?

Tu abogado tiene que conseguir y leer estos papeles antes de que firmes el compromiso o pagues una seña.

1. Un certificado actualizado de la matrícula, emitido en los últimos 30 días. El nombre del vendedor tiene que coincidir.
2. Los certificados personales del vendedor: juicios civiles, laborales, federales y fiscales, y protestos. Las deudas del vendedor pueden alcanzar al inmueble. [CONFERIR con abogado: lista final de certificados]
3. El IPTU, el impuesto inmobiliario municipal, al día.
4. Que el área construida registrada coincida con lo que hay de verdad.
5. En un barrio cerrado, una constancia de que las expensas están pagas.
6. Si el lote es terreno de marinha y, en ese caso, su situación ante la SPU, la oficina de bienes federales.
7. Si es tierra rural, si un comprador extranjero necesita aprobación del INCRA.

¿Qué es el terreno de marinha y qué es el laudêmio?

El terreno de marinha es tierra federal sobre la costa. Muchos lotes frente al mar en Brasil están total o parcialmente sobre ella. Podés tenerlo, pero el Estado federal conserva un derecho y cobra tasas.

Hay una tasa anual: 0,6% del valor del terreno en el régimen de aforamento, o 2% en el de ocupación. Al vender, se paga al Estado federal un laudêmio de 5%. Las fuentes no coinciden en si ese 5% se calcula sobre el terreno solo o sobre terreno y construcción. [CONFERIR con abogado: base de cálculo del laudêmio]

Para extranjeros hay además una regla propia en la franja de 100 metros a lo largo de la costa. Según el Decreto-Ley 9.760/1946 (art. 205), un inmueble de la Unión en esa franja solo pasa a un extranjero con autorización federal. Las excepciones son la unidad en un condominio urbano, siempre que los extranjeros juntos no superen un tercio del área total, y, solo para personas físicas, el terreno de hasta 1.000 m².

¿Por qué contratar un abogado independiente?

El corredor cobra cuando la venta se cierra. Tu abogado cobra por cuidarte, se cierre o no. Las guías serias lo repiten por algo: revisar el título, el contrato y las condiciones de pago cuesta poco al lado de arreglar una mala compra.

Acordá por escrito qué revisa y cuánto cobra. Un buen abogado te va a decir sin vueltas cuándo conviene no comprar.

¿Cómo lo hacés si comprás desde Argentina o Uruguay?

No hace falta viajar para saber si la casa está en regla. Te mando a vos y a tu abogado los documentos que figuran en el registro, y seguimos el proceso hasta la escritura registrada. La firma puede hacerse con poder.

Si te acostumbraste a que en tu país el escribano controla todo, ojo: en Brasil la revisión de los papeles del vendedor la tiene que hacer tu abogado. El tabelião da fe de la firma, pero no trabaja para vos.

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